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Immobilier

Pour un achat immobilier en 2018, tout ce qu’il faut savoir.

Article de blog de 1000 mots. Le client voulait un récapitulatif de tout ce qu’il faut savoir pour acheter un bien immobilier en 2018.

 

Nous allons tout passer en revue: le marché immobilier, les taux d’intérêt des crédits, l’évolution des frais de mutation et des honoraires des notaires, les délais imposés par loi ALLUR, les diagnostics, les travaux. Nous vous présentons ici, en détail, les différentes étapes pour réussir votre projet immobilier en 2018.

Avant un premier achat:
renseignez-vous sur les prix du marché, faites-vos comptes, évaluez votre capacité d’emprunt, faites un tour des banques pour négocier le meilleur taux, évaluez le montant des honoraires du notaire et droits de mutations que vous devez ajouter au prix d’achat du bien.

Acheter, à quel prix ?

Vous envisagez d’acheter pour profitez des taux d’intérêts bas ? dépêchez-vous, ils risquent de remonter. Cet argument a dopé les ventes.
Après des années de stagnation, dés la fin de l’année 2016, les professionnels ont constaté un redémarrage du marché, même en province, dans une région comme le Luberon, pour n’en citer qu’une.
L’embellie s’est confirmée en 2017 avec des records du nombre des transactions.
Dans le même temps, les prix au M2 qui avaient légèrement fléchi flambent littéralement dans les métropoles. Sur les petites surfaces, studios, T2, T3, il faut compter 10.000 euros, et souvent plus, même dans des quartiers populaires de Paris. Ils sont à peu de choses près les mêmes dans les banlieues limitrophes desservies par le métro comme Boulogne-Billancourt, Levallois-Perret, Issy-les-Moulineaux.
Au Palmarès des villes les plus chères, on trouve ensuite Lyon et Bordeaux, à 4000 euros le M2.
Dans ces territoires, faites bien le calcul. Les taux d’intérêt sont bas, les prix n’ont jamais été aussi élevés. On achète pour se loger, mais certainement pas pour faire une plus-value à moyen terme.
Pour une plus-value, et à condition d’acheter une résidence principale, il faut trouver un bien à rénover du côté d’Aubervilliers, ou de Saint-Ouen. Mais ce type de bien est déjà presque introuvable.
Pour l’investissement, le gouvernement a reconduit le dispositif Pinel, renseignez-vous.

Ce que l’on nomme « frais de notaire » dans le détail.

Pour une acquisition dans l’ancien:

On qualifie généralement de « frais de notaire » l’ensemble des charges généralement supportées par l’acheteur et prélevées par le notaire au profit des collectivités locales et de l’Etat. Mais seule une partie de ce montant ( avoisinant au total les 8 % ) est encaissée par le notaire pour la rémunération de son travail: conseil, consultation du bureau des hypothèques, rédaction des actes.
De fait, (presque amusant) le notaire vous réclamera certainement en plus, quelques centaines d’euros, au titre de frais administratifs (timbres, photocopies).

Depuis 1er mai 2016, la loi Macron qui devait installer la concurrence en permettant l’ouverture de nouvelles études notariales, n’a pas vraiment atteint ses objectifs. Cependant La loi Macron a aussi revu à la baisse les émoluments des notaires. Pour l’achat d’un petit bien comme un parking ou une cave, la somme perçue par le notaire est plafonnée à 10% du montant de la valeur du bien, avec un seuil minimal fixé à 90 euros.

Plus intéressant, en tant qu’acheteur, vous pouvez désormais négocier les honoraires de votre notaire. La remise ne doit toutefois pas dépasser 10% et n’est autorisée que sur les sommes qui dépassent 150 000 euros. Etant donné les prix d’un appartement à Paris, en proche banlieue ou dans les grandes villes, n’hésitez pas à demander cette remise à votre notaire, et s’il refuse, adressez-vous à la concurrence.

D’autant que parallèlement, les Droits de mutations à titre onéreux (DMTO) exigibles sur les ventes de biens immobiliers. sont passés de 5,09% à 5,81 %.
Ils comprennent la part qui revient aux départements.
A la suite des droits qu’ils leur ont été accordés par les lois de finance de 2014 et 2015, la plupart des départements ont augmenté leur taux applicable du droit de mutation à titre onéreux (DMTO). La part des départements est ainsi passée à peu près partout à 4,50%. En juin 2017, seuls quatre départements avaient choisi de conserver un taux de 3,80 %: l’Isère, l’Indre, le Morbihan et Mayotte.
Une part de 1,20 % reversée à la commune.
Une part de 2,37 % prélevée par les départements au profit de l’Etat.

Pour une acquisition dans un immeuble neuf, les frais de notaire sont réduits car la part qui revient au Trésor Public se résume à une taxe départementale au taux de 0,71 %.

Pour 2018, aucune modification des taxes n’est prévue par le nouveau gouvernement.

 

Chez le notaire, d’autres petits frais vous attendent:

1°) la taxe d’habitation, payable par l’occupant des lieux au premier janvier de l’année en cours mais que vous devrez rembourser au vendeur, au prorata du temps pendant lequel vous jouirez des lieux. Autrement dit, si vous achetez en juillet, vous devrez rembourser la moitié de la taxe d’habitation au vendeur.

2°) Les charges de copropriété courantes. Si vous achetez le 3 juillet et que le vendeur a déjà réglé l’appel de fonds correspondant aux charges du troisième trimestre, vous devrez faire un chèque correspondant à ce montant pour rembourser le vendeur.

Des travaux à quel prix ?

Bonne nouvelle, l’Etat continue à encourager les travaux destinés à l’amélioration des performances énergétiques: aides de l’état pour pour changer les fenêtres ou les chaudières, et l’amélioration de l’isolation. Les professionnels vous renseignent.
Eco-prêt à taux zéro, aides de l’Anah, aides des collectivités locales ou des fournisseurs d’énergie, sur économie.gouv.fr vous saurez tout.
Pour les autres travaux de rénovation dans l’ancien, prévoyez entre 1000 et 2000 euros du M2 plus généralement 1500 euros. Demandez plusieurs devis, comparez bien et faites jouer la concurrence.

Si vous n’êtes pas primo-accédant, faites évaluer votre bien à vendre par plusieurs professionnels et donnez mandat. Ensuite, vous allez devoir faire réaliser les diagnostics. Ces dernières années, en plus des classiques (plomb, amiante, termites) la liste s’est enrichie du DPE (diagnostic de performances énergétiques), du diagnostic de l’installation électrique, et du contrôle de raccordement au tout-à-l’égout.
Quand vous vendez pour racheter, tenez compte du fait que le délai entre le compromis et la vente a été rallongé par les exigences de la loi Allur. Par ailleurs, un nouveau document est exigé pour la vente: « le pré-état-daté des comptes » que le syndic vous facturera entre 500 et 750 euros.

Vous savez tout pour vous lancer dans l’aventure.